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洗钱正在塑造美国城市

很少注意到,负责调查金融犯罪的财政部上个月分享了一项非同寻常的洗钱统计。

根据金融犯罪执法网络进行的一项调查,查明这些交易的幕后推手,三个城市的空壳公司高端房地产现金购买的30%涉及可疑买家。

换句话说,洗钱在塑造美国城市方面发挥着重要作用。

但洗钱只是外国投资者向豪华公寓和独家地址注入资金的唯一原因。 外国人还会奖励昂贵的房地产,因为它允许他们逃避本国的税收或逃避政府对使用自己资金的限制。

所有涌入美国房地产的资金都助长了中产阶级家庭的负担能力困难以及该国许多最富裕社区的活力丧失,这些社区现金涌入但不一定是真正的居民。 即便如此,美国对此类投资的数量或其背后的投资者大多不了解。

财政部的努力

奢侈房地产市场透明度的最大希望是金融犯罪执法网络(通常称为FinCEN)进行的调查。

FinCEN由总统乔治HW布什的财政部于1990年创建,负责管理反洗钱工作,而爱国者法则赋予其局局地位。 多年来,FinCEN一直受到关注,如调查毒贩洗钱和调查可能的恐怖分子使用比特币,有时受到隐私权倡导者的批评。

去年年初,该局宣布将开始通过纽约市和迈阿密的房地产调查洗钱活动。 根据“爱国者法案”赋予该局的权力,它可以要求一个地区的所有金融机构在一段有限的时间内报告重大交易。

根据金融犯罪执法网络进行的一项调查,查明这些交易的幕后推手,三个城市的空壳公司高端房地产现金购买的30%涉及可疑买家。 (美联社照片)

然而,对于房地产洗钱而言,要求银行提供报告无济于事。 贝壳公司代表买家进行全现金购买的普遍性意味着银行往往不参与。

因此,FinCEN将报告要求放在了几乎每笔交易都涉及的产权保险公司。

该局开始在贝壳公司购买纽约市和迈阿密的高端房地产,两个受欢迎的外国投资目的地。 在获得有关实际买家的新信息的初步成功后,他们在去年夏天扩大了要求,包括其他四个城市:洛杉矶,旧金山和硅谷,圣地亚哥和圣安东尼奥。

据该局发言人称,目前,FinCen的325名员工中“少数”对保险公司提供的数据进行了审查。 该计划于8月底获得授权,所有权保险公司都希望FinCEN能够将其转变为永久性法规。

阴暗投资者的流行令人感到意外。 美国土地产权协会高级法律顾问史蒂夫戈特海姆说,30%的数字“肯定高于我们认为的行业首次必须做的时候。”

以前,当局只能猜测谁在买什么。

没有关于外国房地产购买份额的可靠公共数据集,因为当地空壳公司的广泛使用使得这些统计数据毫无意义。

更可靠的估计可能直接来自行业来源,例如房地产经纪人或产权保险公司。 根据房地产数据服务First American Data Tree的数据,2015年“纽约时报”估计,过去几年中近一半的住宅房地产购买量超过500万美元。

但这个数字并没有打破有多少空壳公司代表外国所有者工作。 毕竟,美国人可能有自己的理由使用空壳公司。 即使在可识别的外国所有者的情况下,也不可能知道所有者匿名购买的理由 - 无论是合法目的还是非法行为。

然而,FinCEN统计数据是一个明确的数据点。 它涵盖了一些公众最感兴趣的市场,包括曼哈顿市场的高端(销售额超过300万美元),迈阿密(销售额超过100万美元)和其他地方。

根据“爱国者法”赋予该局的权力,财政部可以要求一个地区的所有金融机构在一段有限的时间内报告重大交易。 (美联社照片)

它涵盖了现金交易,这是一些市场交易的主要部分。 房地产评估和咨询公司Miller Samuel Inc.的总裁兼首席执行官Jonathan Miller表示,对于曼哈顿价格超过200万美元的房产,近年来约有五分之四的销售额是现金。

这些是最稀有的房地产交易,也是执法部门最可疑的交易。 “这是一种自动的假设,它是犯罪活动或恐怖活动的潜在成果,”康拉德莫蒂卡说,他是前联邦调查局特工,从事洗钱案件,并主张立法强制要求提高透明度。 实际上,Motyka说,现金交易更可能代表逃税或资本管制逃税。

保险箱

米勒表示,在金融危机之后,一场完美的事件风暴导致超高价房地产的繁荣成为投资。

在全球范围内,受危机影响的投资者寻求可以投入资金的安全房地产资产。 与此同时,俄罗斯和委内瑞拉等国的富裕人士越来越多地面临着由于其政府施加的控制或其他政府征收的制裁而无法将资金转移出国的威胁。

纽约和温哥华等城市可以提供无法以建筑物和公寓形式带走的资产。 越贵越好:价格越高意味着每次交易都会有更多资金受到保护。

“他们正在建造世界上最昂贵的保险箱,”米勒说。

投资者购买这些保险箱的动机因城市而异。 例如,一般来说,在硅谷和西海岸,买家更有可能成为富有的中国人,他们的目标是比可以投入资金的当局领先一步。 在迈阿密,买家更有可能来自南美洲。

硅谷DeLeon Realty首席执行官迈克尔•雷卡表示,多年来,在政府实施旨在遏制通胀的规定之前,他已经看到大量中国投资者寻求将资金转出中国。 随着俄罗斯因其在乌克兰的行动受到新的制裁,他还看到2014年卢布崩溃后俄罗斯买家人数增加。

纽约和温哥华等城市可以提供无法以建筑物和公寓形式带走的资产。 价格上涨意味着每笔交易都有更多的资金保障 (美联社照片)

那些投资者并不一定对他们购买房产的地方特别感兴趣。 “我们需要在湾区出售它们,”他说。 他的公司买了一架飞机,让金门大桥和圣克鲁斯山脉上的潜在买家飞来,向他们展示该地区的美丽,并说服他们在那里买,而不是在温哥华或洛杉矶。

最近,Repka指出,他已经看到即使是白人,美国买家也不愿购买在中国文化上不受欢迎的房产。 由于担心转售价值,这些购买者不希望地址号码以4号码结尾的房屋或与房屋垂直的街道,这些房屋在中国被认为是不吉利的,或者对风水有害。

美国市场的国际投机趋势可以在很高的层面上看到中国和美国等国家对商业地产的投资流动。 在线搜索可以看到原籍国的不同偏好。 房地产网站Trulia的首席经济学家拉尔夫·麦格劳林(Ralph McGlaughlin)指出,从外国进行的网站搜索让特鲁利亚看到“外国利益多年来一直在减少。”

然而,在细粒度的层面上,很难知道shell公司购买任何特定财产的人是谁。

即使对于联邦调查局的调查人员来说,找出房产的真正所有者也很困难。 然而,多年来,一些案例为壳公司房地产交易的阴暗世界提供了一个窗口。

去年,这是巴拿马律师事务所Mossack Fonseca公司信息泄露的一部分,该公司为客户维护了数十万家空壳公司。 这一漏洞,通常被称为“巴拿马文件”,揭示了2011年以300万美元购买迈阿密海滨公寓背后的个人。业主是保罗·奥克塔维奥·阿尔维斯·佩雷拉,巴西政客在他的祖国迈阿密面临腐败指控先驱报去年报道。

2015年,“纽约时报”公布了其记者进行的详尽调查的结果,该调查追踪一名涉嫌与帮派有联系的俄罗斯银行家在曼哈顿时代华纳中心购买了近1600万美元的公寓。 同一栋楼内的其他业主包括一名在本国因腐败被捕的希腊商人以及一名因违反美国劳工法而受到处罚的中国承办商。

外国所有权问题

一般来说,美国试图鼓励外国投资,而不是劝阻外国投资。 但贝壳公司购买房地产的情况有所不同,原因主要有两个。

首先是他们倾向于提高房价。

美国高端房地产作为阴暗投资者的避风港的吸引力促成了该国的负担能力问题。 (美联社照片)

McGlaughlin表示,如果中国的一名政党官员或巴西的商人决定将他的钱存放在曼哈顿的一套公寓中,这“代表了对房产的额外需求”。 如果没有相应的住房供应增加,“这意味着价格将会上涨。”

因此,为了洗钱或逃税目的而进入美国的资金会抬高供应受限城市的价格,使得一些人无法承受负担能力。

与国内需求不同,国内需求通常随人口和人口增长而缓慢且可预测地增长,外国投资可以迅速改变城市。 例如,迫在眉睫的对中国出口资金的打击可能会刺激资金涌入湾区住房。

经济研究咨询公司Capital Economics的房地产经济学家Matthew Pointon在2016年初得出结论,强迫所有者披露会降低FinCEN所针对的市场的房地产价格 - 这是寻求隐私的投资者在第一时间推高价格的另一面地点。

这意味着美国高端房地产作为阴暗投资者的安全避风港的吸引力导致了该国的负担能力问题。

根据人口普查局的最新数据,在纽约市这样的地区,这个问题非常严重,过去五年里,租金中位数上涨了20%。 这很容易超过通货膨胀。 Zillow表示,在纽约,典型的租房者可以将其收入的44%用于租金中位数,远远超过住房和城市发展部认为可负担得起的30%。 在旧金山,这个数字是55%。

另一个与负担能力不同的问题是,外国投资者对昂贵社区中房产的所有权倾向于将这些街区变成博物馆。

在一些街区,公寓可能会售罄 - 但空置。 例如,根据人口普查局的数据,在曼哈顿,在第63街和第70街之间的莱诺克斯山和中央公园之间的街区将近40%无人居住。 在上东区最独特的地区,沿第五大道,超过四分之一的物业空置。

在全国其他独家社区,现实情况类似。 迈阿密海滩,巴尔港和南海滩南端附近的一半以上的海滨物业都没有人居住。 由于无人居住的市中心公寓,旧金山的南海滩社区五分之一空置,位于美国历史上最紧张的住房市场之一。

在某些俯瞰洛杉矶和圣地亚哥海滩的街区,故事情况与此相同 - 马里布三分之一的房产空置,圣地亚哥欧申赛德附近的房屋也有一半。

去年,参议员谢尔登怀特豪斯(DR.I.)提出立法,要求公司向财政部提交有关其“受益所有人”的信息 - 实际从中受益的个人。 (美联社照片)

通过将租金价格与销售价格进行比较,可以看出投资者购买豪华房产作为投资工具而不是房屋的更广泛趋势。

例如,在曼哈顿,奢侈品销售价格 - 为了比较的目的而狭窄地定义为市场的前10% - 已经与奢侈品租赁不一致。 根据米勒塞缪尔提供的数据,从2000年初到2016年底,租金价格上涨了1.2倍,但销售价格上涨了三倍。 分割反映出对投资而非住宅的巨大需求。

停止它

贝壳公司购买房地产的另一个明显原因是它们可能会促进恐怖活动。

去年,参议员谢尔登怀特豪斯(DR.I.)提出立法,要求公司向财政部提交有关其“受益所有人”的信息 - 实际从中受益的个人。 怀特豪斯说,如果没有这样的立法,美国“是恐怖分子,贩毒者,税务骗子和其他罪犯的首选目的地”。

在过去几年中,民主党众议员卡罗琳马洛尼和共和党众议员彼得金支持立法。 两者都代表纽约市,这是美国最大的恐怖主义目标

去年,奥巴马财政部发布了一条规则,要求银行在开立账户时收集有关空壳公司真正所有者的信息。 然而,该机构指出,该要求不会受到很多洗钱或非法交易的影响。 例如,全现金房地产交易将逃避透明度规则。

奥巴马和布什财政部都支持立法,要求公司在成立时列出受益所有人。 仍在工作人员的特朗普财政部没有回应有关该问题的调查。

尽管如此,前联邦调查局特工Motyka表示,从负责追查不良行为者的执法人员的角度来看,列出空壳公司的受益所有人只是防止洗钱和恐怖主义融资的第一步。 它只会提供“调查中的标志”。

在过去几年中,民主党众议员卡罗琳马洛尼和共和党众议员彼得金支持立法。 两者都代表纽约市,美国最大的恐怖主义目标(美联社照片)

然而,为了帮助住房市场,更直接的方法可能就足够了,而无需了解房产的真正所有者:对无人居住的单位征税。

温哥华是最受外国投资影响的城市之一,今年推出了“空房税”,占房产资产不足价值的1%。 2013年,英国颁布了类似税率高达1%左右,但有一个转折点:对壳牌公司拥有的住宅物业征税,激励业主直接拥有,从而提高透明度。

然而,资本经济学的Pointon指出,对英国税收的早期反应,所有者的数量远低于预期,并表明了投资者对隐私的重视程度。

金融行动特别工作组是一个由数十个政府组成的小组,旨在制定打击洗钱的规则,并在12月份的一份报告中称赞美国在匿名空壳公司的相对自由运作。

另一方面,美国公司拥有强大的隐私权,可以享受法治,强大的产权和其他使该国具有吸引力的特色。

然而,Motyka警告说,空壳公司推动的非法或犯罪活动问题最终可能会损害“我们的品牌”,即钱是干净的。

当然,美国品牌也是世界上投资的最佳地点。 由于缺乏关于空壳公司和房地产的信息,长期以来,透明度和来自阴暗来源的投资之间的权衡更难以评估。